Монголын ипотекийн корпораци үнэт цаас гаргах бүртээ Санхүүгийн зохицуулах хороонд бүртгүүлдэг. Тиймээс тус компани өнгөрсөн хугацаанд хичнээн төгрөгийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан баталгаат ипотекийн үнэт цаас гаргасан талаар Санхүүгийн зохицуулах хорооны Үнэт цаасны газрын дарга Т.Жамбаажамцтай ярилцсан юм.
– Манай улс өнгөрсөн оны зургаадугаар сараас найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхэлсэн. Монголын ипотекийн корпораци зээлийн хичнээн хувийг үнэт цаасжуулаад байгаа вэ?
– Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөрийн хүрээнд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийг 2013 оны зургаадугаар сарын 14-нөөс олгож эхэлсэн. Өмнө нь өндөр хүүтэй авсан орон сууцны зээлийг ч мөн найман хувь руу шилжүүлсэн байгаа. Өнөөдөр арилжааны банкуудын ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 2.7 их наяд төгрөгт хүрээд байгаагаас 1.9 их наяд төгрөг нь найман хувийн хүүтэй зээл гэсэн мэдээлэл байна. Үүнийг дотор нь задлаад үзвэл 1.4 их наяд төгрөг нь шинээр олгосон найман хувийн хүүтэй зээл бол, 500 гаруй тэрбум төгрөг нь дахин санхүүжүүлсэн зээл байгаа юм. Найман хувийн хүүтэй зээл ийнхүү 1.9 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэж байгаагийн тал орчим хувийг үнэт цаасжуулсан гэж ойлгож болно.
– Монголын ипотекийн корпораци үнэт цаас гаргах бүртээ тусгай зориулалтын компани байгуулдаг. Анхны тусгай зориулалтын компани 323 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргаж байсан. Сүүлийн компаниуд тус бүр хэдэн төгрөгийн үнэт цаас гаргав?
– Монголын ипотекийн корпораци /МИК/ хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах бүртээ тусгай зориулалтын компани байгуулж байгаа. МИК-АКТИВ-1 тусгай зориулалтын компани өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сард 323 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргасан. МИК-АКТИВ-2 тусгай зориулалтын компанийн тухайд өнгөрсөн долоодугаар сард 222 тэрбум орчим төгрөгийн үнэт цаас гаргасан байгаа. Харин МИК-АКТИВ-3 тусгай зориулалтын компани өнгөрсөн сард 324 тэрбум орчим төгрөгийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргалаа. Өөрөөр хэлбэл, тусгай зориулалтын компаниуд өнгөрсөн хугацаанд 19 мянган зээлдэгчийн орон сууцны зээлд тулгуурлаж, 880 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргаад байна. Арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ багцалж, МИК-ийн тусгай зориулалтын компанид шилжүүлж, үүнд тулгуурлаж тусгай зориулалтын компаниуд баталгаат үнэт цаас гаргаж байгаа юм.
– Найман хувийн хүүтэй зээлээр баталгаажсан ипотекийн үнэт цаасны хугацаа болон хүүд өөрчлөлт орсон уу?
– Ипотекийн үнэт цаас хорин жилийн хугацаатай, хоёр төрөлтэй гарсан. Нийт үнэт цаасны 90 хувь нь давуу эрхтэй бол 10 хувь нь энгийн эрхтэй юм. Давуу эрхтэй үнэт цаасыг төвбанк авсан бол, энгийн эрхтэй үнэт цаасыг арилжааны банкууд авлаа. Өөрөөр хэлбэл, 800 орчим тэрбум төгрөгийн давуу эрхийн үнэт цаасыг төвбанк, 88 тэрбум төгрөгийн энгийн эрхийн үнэт цаасыг арилжааны банкууд авсан. Төв банкны авсан үнэт цаас жилийн 4.5 хувийн хүүтэй бол, арилжааны банкуудын авсан үнэт цаас жилийн 10.5 хувийн хүүтэй. Төвбанк давуу эрхийн үнэт цаас эзэмшигч учраас үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө түрүүлж авах юм. Харин арилжааны банкууд энгийн эрхийн үнэт цаас эзэмшигч учраас төвбанкны дараа үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө авна. Тиймээс хүү нь өндөр тогтсон гэж ойлгож болно.
– Төвбанк найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтийг гаргасан. Үүнийгээ ипотекийн үнэт цаасаар эргүүлэн авч байгаа гэсэн мэдээлэл байгаа?
– Найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтийг арилжааны банкуудаар дамжуулан төвбанк гаргасан. Богино хугацаатай энэ санхүүжилтийг арилжааны банкууд төвбанкинд бэлэн мөнгөөр бус, үнэт цаасаар төлж байгаа гэж ерөнхийд нь ойлгож болно. Хэрхэн гэдгийг нь би түрүүн хэлсэн. Арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ багцалж МИК-ийн үүсгэн байгуулсан тусгай зориулалтын компанид өгч байгаа. Үүнд тулгуурласан үнэт цаасны 90 хувийг төвбанк авч байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, төвбанк өмнө гаргасан мөнгөндөө үнэт цаас авч байна гэсэн үг юм. Харин арилжааны банкуудын хувьд олгосон орон сууцны зээлээс шалтгаалж үнэт цаас авч байгаа юм. Тухайлбал, “Голомт” банк нийт зээлийн багцын 30 хувийг бүрдүүлсэн байвал, энгийн эрхтэй үнэт цаасны 30 хувийг авах жишээтэй. Энэ мэтээр арилжааны банкууд зээл олгосон хэмжээндээ дүйцүүлж, энгийн эрхтэй үнэт цааснаас авч байна.
-Монголбанк арилжааны банкуудад өгсөн мөнгөө үнэт цаасаар баталгаажуулж байна. Тэгвэл энэ үнэт цаасны цаад баталгаа болох зээлүүд хэр найдвартай вэ?
– Хувьцаа, бонд, үүсмэл санхүүгийн хэрэгсэл зэрэг олон төрлийн үнэт цаас бий. Эдгээрээс ипотекийн үнэт цаас эрсдэл багатай гэсэн судалгаа байдаг. Чанаргүй зээлийн багахан хувийг орон сууцны зээл эзэлж байгаа учраас тэр юм. Хэрэв цаашид зээл төлөгдөхгүй нөхцөл үүсвэл, орон сууцыг худалдан борлуулах замаар асуудлыг шийдвэрлэх боломжтой. Тухайлбал, үнэт цаасжуулсан багц дотор иргэн “А”-ын орон сууц байлаа гэж үзэхэд, тэд зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд, шүүхийн шийдвэрийн дагуу орон сууцыг нь худалдан борлуулах замаар эрсдлийг хаагаад явах нөхцөлтэй. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан ипотекийн үнэт цаасыг эрсдэл багатайд тооцдог. Ардаа орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас учраас хөрөнгө оруулагчдад учрах эрсдэл нь харьцангуй бага.
– Таны ярианаас арилжааны банкууд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн барьцаагаа МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниуд руу шилжүүлж байна гэж ойлголоо?
– Одоогийн байдлаар тусгай зориулалтын компаниуд 880 тэрбум төгрөгийн найман хувийн хүүтэй зээлд тулгуурлаж, энэ хэмжээний үнэт цаас гаргаад байна. Энэ зээлийн барьцааны эрхийн бүртгэл өмнө нь арилжааны банкууд дээр байсан ч, одоо тусгай зориулалтын компаниуд дээр бүртгэгдсэн. Арилжааны банкууд зээлээ, барьцаатай нь багцлаад МИК рүү шилжүүлсэн. Уг тусгай зориулалтын компаниуд үүнд тулгуурлаад үнэт цаас гаргасан учраас тэр. Тусгай зориулалтын компаниуд орон сууц барьцаалагчийн эрх шилжүүлэн авахдаа манайхаар дамжуулан Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт хүсэлт гаргадаг. Улсын бүртгэлийн газарт хандахдаа, баталгаат үнэт цаас бүртгэсэн тухай Санхүүгийн зохицуулах хорооны шийдвэр, Хороонд бүртгүүлсэн эд хөрөнгийн багц дахь үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалт, хөрөнгийг тусгай зориулалтын компанид шилжүүлсэн гэрээ зэргийг хавсаргадаг. Үүнд үндэслэж улсын бүртгэлийн газар орон сууцны зээлийн барьцааг арилжааны банкуудаас тусгай зориулалтын компани руу шилжүүлэн бүртгэж байгаа. Гэхдээ зээлдэгч банктай байгуулсан зээлийн гэрээнийхээ дагуу үүргээ тогтмол, цаг тухайд биелүүлээд явахад иргэдэд ямар ч эрсдэл, өөрчлөлт гарахгүй гэдгийг хэлэхийг хүсч байна.
– Орон сууцны зээлийн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг арилжааны банкууд тусгай зориулалтын компаниуд руу бас давхар шилжүүлэх үү?
– Энд зээл төлж байгаа иргэдийн хувьд ямар ч өөрчлөлт гарахгүй гэдгийг дахин онцлож хэлмээр байна. Тэд сар болгон банкинд үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө графикийн дагуу төлдгөөрөө төлнө. Үндсэн болон хүүгийн төлбөрт сард 350 мянган төгрөг төлөх ёстой бол үүнийгээ төлөөд явна гэсэн үг. Арилжааны банкууд үүнийг зээлдэгчээс авч, үнэт цаас гаргагч тусгай зориулалтын компани руу шилжүүлэх юм. Тэд үүнийг хуримтлуулж байгаад улирал тутам хөрөнгө оруулагчдын үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг төлөх ёстой. Ингэхдээ тусгай зориулалтын компаниуд Үнэт цаасны төлбөр тооцоо төвлөрсөн хадгаламжийн төв /ҮЦТТТХТ/-өөр дамжуулж, хөрөнгө оруулагчдад хүүгийн болон үндсэн төлбөрийг төлөх ёстой юм.
– Үнэт цаасны төлбөр тооцоо төвлөрсөн хадгаламжийн төв хөрөнгө оруулагчдын авсан үнэт цаасны бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдлыг давхар хангаж байгаа байх?
– Найман хувийн хүүтэй зээлийн барьцааг арилжааны банкуудаас тусгай зориулалтын компани руу шилжүүлэн бүртгэх ажлыг Үл хөдлөх хөрөнгийн газар хийж байгаа. Харин тухайн үнэт цаасны өмчлөх эрхийн бүртгэлийг ҮЦТТТХТ хийж байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, тус байгууллага үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл биш, үнэт цаасны бүртгэл хийж байгаа юм. Тэр ч утгаараа төвбанкны авсан давуу эрхийн, арилжааны банкуудын авсан энгийн эрхийн баталгаат үнэт цаасны хадгалалт, хамгаалалтыг ҮЦТТТХТ хариуцаж байгаа гэсэн үг. Бас энэ байгууллага тусгай зориулалтын компаниудаас хөрөнгө оруулагчдад үндсэн төлбөр болон хүүгийн төлбөр өгөх ажлыг хийж байгаа.
– Төвбанк эхэлж үнэт цаасны үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө авна гэж та түрүүн хэлсэн. Сард үндсэн болон хүүгийн төлбөрт ойролцоогоор хэдэн төгрөг авч байгаа вэ?
– “МИК-АКТИВ-1” компани 323 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлд тулгуурлаж, өнгөрсөн оны сүүлчээр ипотекийн үнэт цаас гаргасан гэж би түрүүн хэлсэн. Зөвхөн энэ үнэт цаасны сарын үндсэн болон хүүгийн төлбөр 4 орчим тэрбум төгрөг болж байгаа. Үүнийг арилжааны банкууд харилцагчдаасаа авч МИК-АКТИВ-1 тусгай зориулалтын компанид өгнө. Харин уг тусгай зориулалтын компани үүнийг ҮЦТТТТХТ-өөр дамжуулан хөрөнгө оруулагчдад өгөх ёстой юм. Өөрөөр хэлбэл, 12 орчим тэрбум төгрөгийн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг хөрөнгө оруулагчид улирал тутам авна гэж ойлгож болно. Давуу эрхийн үнэт цаас эзэмшиж байгаа гэдэг утгаараа үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг төвбанк түрүүлж авах ёстой. Тэр ч утгаараа, төвбанк улиралд ийм хэмжээний үндсэн болон хүүгийн төлбөр авч байна гэсэн үг.
– “МИК-АКТИВ-1” тусгай зориулалтын компани арилжааны банкуудаас улиралд ийм хэмжээний мөнгө авч, төвбанкинд өгөх юм байна. Хэрэв МИК-АКТИВ-2,3 компанийг оролцуулбал өндөр тоо гарах нь ээ?
– “МИК-АКТИВ- 2” компанийн гаргасан баталгаат үнэт цаасыг өнгөрсөн зургаадугаар сард бүртгүүлсэн. Үндсэн болон хүүгийн төлбөр улиралд хийгддэг ба эхний төлбөр сая есдүгээр сард хийгдсэн. Үүгээр нийт үндсэн төлбөрт 5.4 орчим тэрбум төгрөг, хүүгийн төлбөр 2.8 орчим тэрбум нийтдээ 8.2 орчим тэрбум төгрөгийг үнэт цаас эзэмшигчдэд төлөөд байна. “МИК-АКТИВ-3” компанийн гаргасан үнэт цаасны эхний ээлжийн төлбөр төлөгдөх хугацаа арай болоогүй байгаа ба барьцааны бүртгэл хийгдэх явц одоо явагдаж байна. Тиймээс одоогоор тэд хэдий хэмжээний үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг хөрөнгө оруулагчдад өгөх вэ гэдгийг хэлэх бололцоогүй байна. Ер нь “МИК-АКТИВ-1,2,3” тусгай зориулалтын компаниудын арилжааны банкуудаас авч, төвбанкинд өгөх үндсэн болон хүүгийн төлбөр улиралд 30 гаруй тэрбум төгрөг болох байх. Энэ эх үүсвэрийг монголбанк арилжааны банкуудаар дамжуулаад, найман хувийн зээлийг дахиад санхүүжүүлэх боломж нээлттэй байгаа. Энэ нь Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн дагуу хийгдэж байгаа схем. Урт хугацааны орон сууцны зээлийг тасралтгүй санхүүжүүлдэг олон улсын тогтолцооны нийтлэг хэлбэр нь гэж үздэг.
– Банкууд давуу болон энгийн эрхтэй ипотекийн үнэт цаасаа хоёрдогч зах зээлд арилжаалж болно биздээ?
– Төвбанк болон арилжааны банкууд дээрх ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасаа хоёрдогч зах зээлд хөрөнгө оруулагчдад худалдах эрх нээлттэй байгаа. Гэхдээ, ийм төрлийн хугацаа, хүүтэй үнэт цаасыг сонирхсон хөрөнгө оруулагчид гарч ирсэн тохиолдолд тухайн үнэт цаас хоёрдогч зах зээл дээр арилжаалагдах боломжтой юм.
– Монголын ипотекийн корпорацийн дараагийн тусгай зориулалтын компани хэзээ байгуулагдах бол?
– Монголбанк нийт найман хувийн зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтэд зориулж 1.5 орчим их наяд төгрөг гаргасан гэсэн мэдээлэлтэй байна. Үүний 880 орчим тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлийг үнэт цаасжуулаад байна. Тэгэхээр дараа дараагийн тусгай зориулалтын компаниуд байгуулж, нэмж үнэт цаас гаргах болов уу. Тусгай зориулалтын компани байгуулах, түүгээр дамжуулан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасыг гаргах, бүртгүүлэх зэрэг ажиллагааг Санхүүгийн зохицуулах хороо хянаж зөвшөөрөл олгодог. Ингэхдээ Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль болон бусад холбогдох журмын дагуу хянаад шаардлага хангасан гэж үзвэл зөвшөөрөл олгодог. Ингэснээр тухайн бүтээгдэхүүн санхүүгийн хэрэгсэлд тооцогдож, түүнийг эзэмших хөрөнгө оруулагчдын эрх хамгаалагдахаар хуульчлагдсан. Үүний дагуу хянах ажиллагаа явагдана.
– Манай улс өнгөрсөн оны зургаадугаар сараас найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхэлсэн. Монголын ипотекийн корпораци зээлийн хичнээн хувийг үнэт цаасжуулаад байгаа вэ?
– Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөрийн хүрээнд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийг 2013 оны зургаадугаар сарын 14-нөөс олгож эхэлсэн. Өмнө нь өндөр хүүтэй авсан орон сууцны зээлийг ч мөн найман хувь руу шилжүүлсэн байгаа. Өнөөдөр арилжааны банкуудын ипотекийн зээлийн үлдэгдэл 2.7 их наяд төгрөгт хүрээд байгаагаас 1.9 их наяд төгрөг нь найман хувийн хүүтэй зээл гэсэн мэдээлэл байна. Үүнийг дотор нь задлаад үзвэл 1.4 их наяд төгрөг нь шинээр олгосон найман хувийн хүүтэй зээл бол, 500 гаруй тэрбум төгрөг нь дахин санхүүжүүлсэн зээл байгаа юм. Найман хувийн хүүтэй зээл ийнхүү 1.9 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэж байгаагийн тал орчим хувийг үнэт цаасжуулсан гэж ойлгож болно.
– Монголын ипотекийн корпораци үнэт цаас гаргах бүртээ тусгай зориулалтын компани байгуулдаг. Анхны тусгай зориулалтын компани 323 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргаж байсан. Сүүлийн компаниуд тус бүр хэдэн төгрөгийн үнэт цаас гаргав?
– Монголын ипотекийн корпораци /МИК/ хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах бүртээ тусгай зориулалтын компани байгуулж байгаа. МИК-АКТИВ-1 тусгай зориулалтын компани өнгөрсөн оны арванхоёрдугаар сард 323 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргасан. МИК-АКТИВ-2 тусгай зориулалтын компанийн тухайд өнгөрсөн долоодугаар сард 222 тэрбум орчим төгрөгийн үнэт цаас гаргасан байгаа. Харин МИК-АКТИВ-3 тусгай зориулалтын компани өнгөрсөн сард 324 тэрбум орчим төгрөгийн хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргалаа. Өөрөөр хэлбэл, тусгай зориулалтын компаниуд өнгөрсөн хугацаанд 19 мянган зээлдэгчийн орон сууцны зээлд тулгуурлаж, 880 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргаад байна. Арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ багцалж, МИК-ийн тусгай зориулалтын компанид шилжүүлж, үүнд тулгуурлаж тусгай зориулалтын компаниуд баталгаат үнэт цаас гаргаж байгаа юм.
– Найман хувийн хүүтэй зээлээр баталгаажсан ипотекийн үнэт цаасны хугацаа болон хүүд өөрчлөлт орсон уу?
– Ипотекийн үнэт цаас хорин жилийн хугацаатай, хоёр төрөлтэй гарсан. Нийт үнэт цаасны 90 хувь нь давуу эрхтэй бол 10 хувь нь энгийн эрхтэй юм. Давуу эрхтэй үнэт цаасыг төвбанк авсан бол, энгийн эрхтэй үнэт цаасыг арилжааны банкууд авлаа. Өөрөөр хэлбэл, 800 орчим тэрбум төгрөгийн давуу эрхийн үнэт цаасыг төвбанк, 88 тэрбум төгрөгийн энгийн эрхийн үнэт цаасыг арилжааны банкууд авсан. Төв банкны авсан үнэт цаас жилийн 4.5 хувийн хүүтэй бол, арилжааны банкуудын авсан үнэт цаас жилийн 10.5 хувийн хүүтэй. Төвбанк давуу эрхийн үнэт цаас эзэмшигч учраас үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө түрүүлж авах юм. Харин арилжааны банкууд энгийн эрхийн үнэт цаас эзэмшигч учраас төвбанкны дараа үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө авна. Тиймээс хүү нь өндөр тогтсон гэж ойлгож болно.
– Төвбанк найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтийг гаргасан. Үүнийгээ ипотекийн үнэт цаасаар эргүүлэн авч байгаа гэсэн мэдээлэл байгаа?
– Найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтийг арилжааны банкуудаар дамжуулан төвбанк гаргасан. Богино хугацаатай энэ санхүүжилтийг арилжааны банкууд төвбанкинд бэлэн мөнгөөр бус, үнэт цаасаар төлж байгаа гэж ерөнхийд нь ойлгож болно. Хэрхэн гэдгийг нь би түрүүн хэлсэн. Арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ багцалж МИК-ийн үүсгэн байгуулсан тусгай зориулалтын компанид өгч байгаа. Үүнд тулгуурласан үнэт цаасны 90 хувийг төвбанк авч байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, төвбанк өмнө гаргасан мөнгөндөө үнэт цаас авч байна гэсэн үг юм. Харин арилжааны банкуудын хувьд олгосон орон сууцны зээлээс шалтгаалж үнэт цаас авч байгаа юм. Тухайлбал, “Голомт” банк нийт зээлийн багцын 30 хувийг бүрдүүлсэн байвал, энгийн эрхтэй үнэт цаасны 30 хувийг авах жишээтэй. Энэ мэтээр арилжааны банкууд зээл олгосон хэмжээндээ дүйцүүлж, энгийн эрхтэй үнэт цааснаас авч байна.
-Монголбанк арилжааны банкуудад өгсөн мөнгөө үнэт цаасаар баталгаажуулж байна. Тэгвэл энэ үнэт цаасны цаад баталгаа болох зээлүүд хэр найдвартай вэ?
– Хувьцаа, бонд, үүсмэл санхүүгийн хэрэгсэл зэрэг олон төрлийн үнэт цаас бий. Эдгээрээс ипотекийн үнэт цаас эрсдэл багатай гэсэн судалгаа байдаг. Чанаргүй зээлийн багахан хувийг орон сууцны зээл эзэлж байгаа учраас тэр юм. Хэрэв цаашид зээл төлөгдөхгүй нөхцөл үүсвэл, орон сууцыг худалдан борлуулах замаар асуудлыг шийдвэрлэх боломжтой. Тухайлбал, үнэт цаасжуулсан багц дотор иргэн “А”-ын орон сууц байлаа гэж үзэхэд, тэд зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд, шүүхийн шийдвэрийн дагуу орон сууцыг нь худалдан борлуулах замаар эрсдлийг хаагаад явах нөхцөлтэй. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан ипотекийн үнэт цаасыг эрсдэл багатайд тооцдог. Ардаа орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас учраас хөрөнгө оруулагчдад учрах эрсдэл нь харьцангуй бага.
– Таны ярианаас арилжааны банкууд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн барьцаагаа МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниуд руу шилжүүлж байна гэж ойлголоо?
– Одоогийн байдлаар тусгай зориулалтын компаниуд 880 тэрбум төгрөгийн найман хувийн хүүтэй зээлд тулгуурлаж, энэ хэмжээний үнэт цаас гаргаад байна. Энэ зээлийн барьцааны эрхийн бүртгэл өмнө нь арилжааны банкууд дээр байсан ч, одоо тусгай зориулалтын компаниуд дээр бүртгэгдсэн. Арилжааны банкууд зээлээ, барьцаатай нь багцлаад МИК рүү шилжүүлсэн. Уг тусгай зориулалтын компаниуд үүнд тулгуурлаад үнэт цаас гаргасан учраас тэр. Тусгай зориулалтын компаниуд орон сууц барьцаалагчийн эрх шилжүүлэн авахдаа манайхаар дамжуулан Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт хүсэлт гаргадаг. Улсын бүртгэлийн газарт хандахдаа, баталгаат үнэт цаас бүртгэсэн тухай Санхүүгийн зохицуулах хорооны шийдвэр, Хороонд бүртгүүлсэн эд хөрөнгийн багц дахь үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалт, хөрөнгийг тусгай зориулалтын компанид шилжүүлсэн гэрээ зэргийг хавсаргадаг. Үүнд үндэслэж улсын бүртгэлийн газар орон сууцны зээлийн барьцааг арилжааны банкуудаас тусгай зориулалтын компани руу шилжүүлэн бүртгэж байгаа. Гэхдээ зээлдэгч банктай байгуулсан зээлийн гэрээнийхээ дагуу үүргээ тогтмол, цаг тухайд биелүүлээд явахад иргэдэд ямар ч эрсдэл, өөрчлөлт гарахгүй гэдгийг хэлэхийг хүсч байна.
– Орон сууцны зээлийн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг арилжааны банкууд тусгай зориулалтын компаниуд руу бас давхар шилжүүлэх үү?
– Энд зээл төлж байгаа иргэдийн хувьд ямар ч өөрчлөлт гарахгүй гэдгийг дахин онцлож хэлмээр байна. Тэд сар болгон банкинд үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө графикийн дагуу төлдгөөрөө төлнө. Үндсэн болон хүүгийн төлбөрт сард 350 мянган төгрөг төлөх ёстой бол үүнийгээ төлөөд явна гэсэн үг. Арилжааны банкууд үүнийг зээлдэгчээс авч, үнэт цаас гаргагч тусгай зориулалтын компани руу шилжүүлэх юм. Тэд үүнийг хуримтлуулж байгаад улирал тутам хөрөнгө оруулагчдын үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг төлөх ёстой. Ингэхдээ тусгай зориулалтын компаниуд Үнэт цаасны төлбөр тооцоо төвлөрсөн хадгаламжийн төв /ҮЦТТТХТ/-өөр дамжуулж, хөрөнгө оруулагчдад хүүгийн болон үндсэн төлбөрийг төлөх ёстой юм.
– Үнэт цаасны төлбөр тооцоо төвлөрсөн хадгаламжийн төв хөрөнгө оруулагчдын авсан үнэт цаасны бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдлыг давхар хангаж байгаа байх?
– Найман хувийн хүүтэй зээлийн барьцааг арилжааны банкуудаас тусгай зориулалтын компани руу шилжүүлэн бүртгэх ажлыг Үл хөдлөх хөрөнгийн газар хийж байгаа. Харин тухайн үнэт цаасны өмчлөх эрхийн бүртгэлийг ҮЦТТТХТ хийж байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, тус байгууллага үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл биш, үнэт цаасны бүртгэл хийж байгаа юм. Тэр ч утгаараа төвбанкны авсан давуу эрхийн, арилжааны банкуудын авсан энгийн эрхийн баталгаат үнэт цаасны хадгалалт, хамгаалалтыг ҮЦТТТХТ хариуцаж байгаа гэсэн үг. Бас энэ байгууллага тусгай зориулалтын компаниудаас хөрөнгө оруулагчдад үндсэн төлбөр болон хүүгийн төлбөр өгөх ажлыг хийж байгаа.
– Төвбанк эхэлж үнэт цаасны үндсэн болон хүүгийн төлбөрөө авна гэж та түрүүн хэлсэн. Сард үндсэн болон хүүгийн төлбөрт ойролцоогоор хэдэн төгрөг авч байгаа вэ?
– “МИК-АКТИВ-1” компани 323 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлд тулгуурлаж, өнгөрсөн оны сүүлчээр ипотекийн үнэт цаас гаргасан гэж би түрүүн хэлсэн. Зөвхөн энэ үнэт цаасны сарын үндсэн болон хүүгийн төлбөр 4 орчим тэрбум төгрөг болж байгаа. Үүнийг арилжааны банкууд харилцагчдаасаа авч МИК-АКТИВ-1 тусгай зориулалтын компанид өгнө. Харин уг тусгай зориулалтын компани үүнийг ҮЦТТТТХТ-өөр дамжуулан хөрөнгө оруулагчдад өгөх ёстой юм. Өөрөөр хэлбэл, 12 орчим тэрбум төгрөгийн үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг хөрөнгө оруулагчид улирал тутам авна гэж ойлгож болно. Давуу эрхийн үнэт цаас эзэмшиж байгаа гэдэг утгаараа үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг төвбанк түрүүлж авах ёстой. Тэр ч утгаараа, төвбанк улиралд ийм хэмжээний үндсэн болон хүүгийн төлбөр авч байна гэсэн үг.
– “МИК-АКТИВ-1” тусгай зориулалтын компани арилжааны банкуудаас улиралд ийм хэмжээний мөнгө авч, төвбанкинд өгөх юм байна. Хэрэв МИК-АКТИВ-2,3 компанийг оролцуулбал өндөр тоо гарах нь ээ?
– “МИК-АКТИВ- 2” компанийн гаргасан баталгаат үнэт цаасыг өнгөрсөн зургаадугаар сард бүртгүүлсэн. Үндсэн болон хүүгийн төлбөр улиралд хийгддэг ба эхний төлбөр сая есдүгээр сард хийгдсэн. Үүгээр нийт үндсэн төлбөрт 5.4 орчим тэрбум төгрөг, хүүгийн төлбөр 2.8 орчим тэрбум нийтдээ 8.2 орчим тэрбум төгрөгийг үнэт цаас эзэмшигчдэд төлөөд байна. “МИК-АКТИВ-3” компанийн гаргасан үнэт цаасны эхний ээлжийн төлбөр төлөгдөх хугацаа арай болоогүй байгаа ба барьцааны бүртгэл хийгдэх явц одоо явагдаж байна. Тиймээс одоогоор тэд хэдий хэмжээний үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг хөрөнгө оруулагчдад өгөх вэ гэдгийг хэлэх бололцоогүй байна. Ер нь “МИК-АКТИВ-1,2,3” тусгай зориулалтын компаниудын арилжааны банкуудаас авч, төвбанкинд өгөх үндсэн болон хүүгийн төлбөр улиралд 30 гаруй тэрбум төгрөг болох байх. Энэ эх үүсвэрийг монголбанк арилжааны банкуудаар дамжуулаад, найман хувийн зээлийг дахиад санхүүжүүлэх боломж нээлттэй байгаа. Энэ нь Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн дагуу хийгдэж байгаа схем. Урт хугацааны орон сууцны зээлийг тасралтгүй санхүүжүүлдэг олон улсын тогтолцооны нийтлэг хэлбэр нь гэж үздэг.
– Банкууд давуу болон энгийн эрхтэй ипотекийн үнэт цаасаа хоёрдогч зах зээлд арилжаалж болно биздээ?
– Төвбанк болон арилжааны банкууд дээрх ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасаа хоёрдогч зах зээлд хөрөнгө оруулагчдад худалдах эрх нээлттэй байгаа. Гэхдээ, ийм төрлийн хугацаа, хүүтэй үнэт цаасыг сонирхсон хөрөнгө оруулагчид гарч ирсэн тохиолдолд тухайн үнэт цаас хоёрдогч зах зээл дээр арилжаалагдах боломжтой юм.
– Монголын ипотекийн корпорацийн дараагийн тусгай зориулалтын компани хэзээ байгуулагдах бол?
– Монголбанк нийт найман хувийн зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтэд зориулж 1.5 орчим их наяд төгрөг гаргасан гэсэн мэдээлэлтэй байна. Үүний 880 орчим тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлийг үнэт цаасжуулаад байна. Тэгэхээр дараа дараагийн тусгай зориулалтын компаниуд байгуулж, нэмж үнэт цаас гаргах болов уу. Тусгай зориулалтын компани байгуулах, түүгээр дамжуулан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасыг гаргах, бүртгүүлэх зэрэг ажиллагааг Санхүүгийн зохицуулах хороо хянаж зөвшөөрөл олгодог. Ингэхдээ Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль болон бусад холбогдох журмын дагуу хянаад шаардлага хангасан гэж үзвэл зөвшөөрөл олгодог. Ингэснээр тухайн бүтээгдэхүүн санхүүгийн хэрэгсэлд тооцогдож, түүнийг эзэмших хөрөнгө оруулагчдын эрх хамгаалагдахаар хуульчлагдсан. Үүний дагуу хянах ажиллагаа явагдана.
Эх сурвалж: mnb.mn А.Энхтуул
