ТОСК-ийн Ерөнхий захирал Ж.Хичээнгүйг энэ удаагийнхаа “Ярилцах танхим” буландаа урьж, ярилцлаа.
-Та энэ байгууллагыг удирдаад жил гаруй хугацаа өнгөрчээ. Хэдийгээр амаргүй хүнд үед ирсэн ч ажлууд нь үргэлжилсээр байна. Удахгүй хаврын бүтээн байгуулалтын ажил эхлэх гэж байна. ТОСК-иас хийх бүтээн байгуулалтын талаар ярилцлагаа эхлэх үү?
-Энэ байгууллагыг удирдаад жил гаруй хугацаа өнгөрч байна. Өнгөрсөн хугацаанд бид бүхэн хамт олныхоо хүчээр хүндрэлтэй ажлуудын ард тодорхой хэмжээгээр гарч чадлаа. Ажил хүлээн авахад маш их өр төлбөрийн асуудал байсан. Одоогоор бид 100 гаруй тэрбум төгрөгийн өрийг барагдуулаад байна. Бүтээн байгуулалтын ажлыг хийх нь бидний үүрэг боловч хуримтлагдсан өр төлбөрийн асуудлаа цэгцлэхгүй бол шинээр хийх ажлуудад хөрөнгө, зээл авахад хүндрэл үүсгээд байгаа юм. Өнгөрсөн жил бид байгууллагынхаа санхүүгийн үзүүлэлтийг сайжруулах чиглэлээр нилээд ажилласан. Ирэх дөрөвдүгээр сараас дулааны улирал эхэлнэ. Барилга бүтээн байгуулалтын ажил ч эхэлнэ. Бид энэ онд дуусаагүй барилгуудаа дуусгах төлөвлөгөөтэй байгаа. Хөрөнгө оруулалтууд ч шийдэгдэж байна. Тухайлбал, “Буянт-Ухаа-2” цогцолборын 18 блок буюу 972 айлын орон сууц, Хөвсгөл, Говь-Алтай, Эрдэнэт, Дундговь зэрэг аймагт бүтээн байгуулалтын ажил өрнөнө. Түүнчлэн Улаанбаатар хотын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд ХУД, Яармагийн дөрөвдүгээр хорооны айлуудын газрыг чөлөөлж, орон сууц барих төслийг эхлүүлэхэд бэлэн болсон. Мөн утааны голомт болох Чингэлтэй дүүргийн гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд шинээр орохоор судалгаа хийж, хөрөнгө оруулалтыг шийдэхээр ажиллаж байгаа юм. Түүнчлэн Засгийн газраас “Аймаг бүрт 1000 айлын орон сууц” хөтөлбөрийн хүрээнд шинээр орон сууц баригдаагүй аймгуудад бүтээн байгуулалтын ажлын эхлүүлэхээр 11 аймагт 60 айлын орон сууц барихаар төлөвлөөд байна.
-Бүтээн байгуулалт явуулах хүсэл эрмэлзлэл байвч хөрөнгө оруулалт, санхүүжилт маш чухал байдаг. Ойролцоогоор хэчнээн төгрөг төсөвлөсөн бэ?
-Өмнө нь “Чингис бонд”-ыг Хөгжлийн банкнаас зээл авч “Буянт-Ухаа 1”, “Буянт-Ухаа 2” цогцолборыг санхүүжүүлсэн. Өнөөдрийн байдлаар улсын эдийн засаг сайнгүй байна. Тиймээс дотоодоос зээл авах боломж хомс. Тэгэхээр байгаа боломж нь гаднаас хямд эх үүсвэрүүдийг татаж улсынхаа эдийн засгийн эргэлтэд оруулах, Засгийн газарт хөнгөлөлттэй олгогдож байгаа зээл, буцалтгүй тусламжийг ашиглан төсөл хөтөлбөрөө санхүүжүүлэн ажиллуулах гарц бий.
-Одоогоор бэлэн санхүүжилт байгаа юу?
-Дээр дурьдсан дуусаагүй барилгын ажлаа дуусгах хөрөнгө мөнгөний асуудал шийдэгдсэн.
-Түрээсийн орон сууцыг ашиглалтад оруулах, зах зээлд нийлүүлэх ажил нэлээд яригдаж байна. Нийслэлээс болон ТОСК-иас энэ төслийг эхлүүлэхээр ярьж байгаа гэсэн. Өмчлөх эрхтэй болон урт хугацаагаар түрээслэх гэдэг зарчмаар явах юм байна гэж ойлгоод байгаа. Энэ талаар тодорхой мэдээлэл өгөөч?
-Засгийн газрын мөрийн хөтөлбөрт 20 мянган айлын түрээсийн орон сууцыг бүрдүүлнэ гэж тусгасан. Одоо хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байгаа журмаар бол зөвхөн түрээсийн орон сууцаар явна. Зах зээлд түрээсийн орон сууц байдаг. Эдгээрээс 2-3 дахин хямд үнээр түрээсийн байранд оршин суух нөхцлийг хангана. Энэ хөтөлбөр нь шууд ипотекийн зээлд хамрагдах бололцоогүй иргэд рүү чиглэсэн. Мөн тухайн орон нутагт байнгын харьяалалтай байх шаардлагагүй төрийн албан хаагчид байдаг. Тухайлбал, шүүгч, прокурор гэх мэт байнгын томилолт, тушаалаар ажилладаг хүмүүст зориулж түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийг эхлүүлж байсан. Харин одоо түрээслээд өмчилдөг орон сууцны санхүүжилтийн шинэ схемийг бий болгохоор ажиллаж байна. Тухайн иргэн 15-20 жилийн хугацаанд тогтвортой түрээсэлсний үр дүнд тухайн орон сууцыг өөрийн эзэмшилдээ авах боломж байна гэж бид харж байгаа. Эдгээр хөтөлбөрүүдийг шинээр хэрэгжүүлэх орон сууцны төсөл хөтөлбөрүүдэд илүү уялдуулж барина. Тэгэхээр эх үүсвэр нь урт хугацааны, бага хүүтэй санхүүжилтээр энэ схем амжилттай хэрэгжих бүрэн боломжтой. Түрээсийн орон сууц, түрээслээд өмчлэх эрхтэй орон сууц гэдэг хоёр өөр ойлголт шүү. Түрээслээд өмчлөх эрхтэй орон сууцын тооцоо судалгаа, ТЭЗҮ, хөрөнгө оруулалтын схемийг бид хийж байна.
-Сард хэдэн төгрөгийн түрээс төлөхөөр судалгаа гаргасан бэ?
-Бидний тооцоогоор сард дунджаар өрхөөс нэг мкв-т 7000-8000 төгрөг төлөгдсөн тохиолдолд энэ схем амжилттай хэрэгжинэ. Тэгэхээр сард дунджаар 200-450 мянган төгрөг төлснөөр урт хугацаандаа байрыг өмчлөх эрх нь үүснэ гэсэн үг.
-Хэрэглээний зардлаас гадна 200-450 мянга байх уу?
-Тийм ээ. Хэрэглээний зардал нь тусдаа. Сар бүр тогтмол дунджаар 200-450 мянган төгрөг төлнө. Өөрөөр хэлбэл, лизинг маягийн үйлчилгээ гэж ойлгож болно гэхдээ лизинг бол иргэн заавал 20 жил төлөх ёстой гэсэн хатуу заалт гэрээнд тусгагддаг. Та хүсвэл 20 жил түрээслээд өөрийн болгож болно.
-Байршил нь хаана, хаана байх вэ?
-Нийслэл болон ТОСК-иас нэгэн зэрэг түрээсийн орон сууцыг бий болгож байж иргэдэд хүртээмжтэй ажиллана. Өвөл болохоор л бид утаагаа ярьдаг. Утааны эсрэг орон сууцжуулах ажлыг нэг байгууллага дангаараа хийгээд төдийлөн үр дүнд хүрэхгүй. Аль болох тал талаасаа хамтарч ажиллах нь зөв. Манай төслийн байршлууд ХУД-т “Буянт-Ухаа 2-2” болон “Буянт Ухаа 3”, ЭКО-Яармаг зэрэг газарт төлөвлөөд байгаа. Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн хүрээнд байранд орж байгаа иргэд банкны өндөр шалгуурыг давж, ипотекийн зээл авахад хүндрэл учирдаг. Урьчилгаа төлбөрөөс гадна сарын орлого, тогтвортой ажилласан байдал гэх мэт шалгуур өндөр. Ийм үед хамгийн тохирсон нөхцөл бол түрээслээд өмчлөх хөтөлбөр.
-Түрээслээд өмчлөх эрхтэй орон сууцанд хэн орох вэ гэдэг асуудал чухал байх?
-Эхний ээлжинд журмынхаа хүрээнд зорилтот түвшний долоон бүлгийг хамруулахаар тооцож байна. Өөрөөр хэлбэл Хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд, ахмад настан, залуу гэр бүл, төрийн албан хаагчид. Нэн тэргүүнд тогтвортой орлоготой төрийн албан хаагчид, хувиараа хөдөлмөр эрхэлдэг байнгын орлоготой иргэд байгаа.
-Тавигдах шаардлага?
-Тухайн хугацаандаа төлөлтөө хийх буюу байнгын ажлын байртай байх нь чухал. Энэ нь эргээд иргэдийг нийгэмд хариуцлагатай байлгаж, бид орон сууцны асуудлыг шийдэх зэргээр харилцан уялдаатай ажиллах юм.
-Та энэ байгууллагыг амаргүй цаг үед нь удирдахаар ирсэн. Миний сонссоноор нийтдээ “Чингис” бондын хөрөнгө буюу Хөгжлийн банкны 360 тэрбумын өрний асуудал байгаа гэж дуулсан. Өмнөх удирдлага нь АТГ-т шалгагдаж байгаа. Нийтдээ 200 гаруй тэрбумын төгрөгийн өр байгаа гэж ойлгож болох уу?
-Бид 100 гаруй тэрбумын өр төлсөн ч үндсэн төлбөрөөсөө хасагдахгүй. Ихэвчлэн хүүгийн төлөлтийг нь хийгээд явж байгаа. Тухайн үед зээл, зээлийн хүүгийн төлөлтөө хийгээд явсан бол ийм асуудал үүсэхгүй байлаа. Нийтдээ гурван жил хүүгийн төлбөр төлөгдөөгүйн улмаас ийм хүнд нөхцөл байдал үүссэн байсан. ТОСК нэг хэсэг цалингаа ч тавьж чадахгүй хэмжээнд хүрч байсан үе бий.
-Нууц биш бол таныг ажлаа авахад дансандаа хэдэн төгрөгтэй байсан бэ?
-360 орчим тэрбум төгрөгийн өртэй, дансандаа 60 сая төгрөгийн нөөцтэй байгууллагыг хүлээж авсан.
-Санхүүгийн олон зөрчил гарсан гэсэн. Энэ талаар мэдээлэл өгөөч?
-Шаардлагагүй санхүүжилт их хийсэн байсан. Хувийн орон сууцны компанид хүртэл санхүүжилт олгосон зөрчил гарсан.
-Энэ яг хэзээ хийгдсэн зүйлс юм бэ. Энэ байгууллага эхнээсээ л өр үүсээд ийм болчихсон юм уу.
-Өнгөрсөн дөрвөн жилийн хугацаанд хийгдсэн зүйл. Өмнө нь манайх барилга барихаас илүүтэй орон сууцыг санхүүжүүлж байсан. Энэ бол хамгийн зөв схем шүү дээ. Гэтэл өнгөрсөн дөрвөн жилийн хугацаанд шуудхан хэлэхэд барилгын компани болгочихсон. ТОСК барилгын компани байсан нь дээр үү, санхүүжилт олгосон нь зөв үү гэвэл миний хувьд санхүүжилтийн корпораци байх нь хамгийн зөв. Тэр дундаа зах зээлд борлогдоогүй байгаа, шинээр баригдаж царцаагдсан орон сууцыг төр менежмент хийж эдийн засгийн эргэлтэд оруулах нь зөв. Нөгөө талаараа хувийн компаниуд арилжааны зорилгоор үнийг өсгөж, орон сууцыг зах зээлд нийлүүлж байгаа. Харин төрийн хувьд хямд өртөгтэй орон сууцыг нийлүүлэхээс гадна газрыг үнэгүй авдаг гэдгээрээ ялгаатай. Түүнээс болж барилгын үнэ өсч байдаг. Зорилтот бүлэгт чиглэсэн орон сууцыг дэлхийн бүхий л улс хийж хэрэгжүүлдэг. Энэ жишгээр ч манай улс явж байгаа. Санхүүжилт гэдэг нь борлуулалтыг дэмжиж өгөх үүднээс ипотекийн зээлийг хамгийн анх Монголд найман хувийн хүүтэй гаргасан. Орон сууц барьцаалсан зээлийн харилцаа бол хамгийн найдвартай байдаг. Жишээ нь Төрийн албан хаагчдын “4000 орон сууц хөтөлбөр”-ийн давуу тал цалин нь тогтмол, цагтаа буудаг, эргэн төлөлт сайтай, иргэд өөрийн санхүүгийн хариуцлага, сахилга бат сайтай байсан. Анх авсан хүмүүсийн зээл нь дуусаад эхнээсээ орон сууцаа өөрийн болгож авч байна. Үндсэндээ энэ ажил нийтдээ 10 орчим жил болж байна.
-Шинэ зүйл бол биш юм байна. 2019 оноос Орон сууц санхүүжилтийн корпораци болгох талаар мэдээлэл байсан?
–ТОСК цаашид орон сууцны санхүүжилтийг хэрэгжүүлэх нь хамгийн зөв хувилбар
-Энэ ажлыг хэрэгжүүлж ирсэн хүн хүч, ажлын туршлага манайд хангалттай бий.
–“Буянт-Ухаа 2”цогцолборын бүтээн байгуулалтын ажил өрнөөд явж байна. Харин сургууль, цэцэрлэгийн бүтээн байгуулалт хэзээнээс эхлэх вэ?
-Сургуулийн бүтээн байгуулалтыг“Буянт Ухаа 2-2” төсөлтэй уялдуулж явна. Энэ төслийн хүрээнд хоёр сургууль, гурван цэцэрлэг баригдана. Орон сууц барихдаа хорооллын төвшинд нийгмийн дэд бүтцийг хангаж шийдсэнээрээ онцлогтой. Цаашилбал, нийслэлийн захиргаа нүүх шийдвэр гарсан. Нисэх, Яармагийг хотын төв болгох зорилго тавиад ажиллаж байна. Үүнтэйгээ ч бид төсөл хөтөлбөрөө уялдуулаад явж байгаа.
-Түрээсийн орон сууцанд иргэдийг оруулахдаа сугалаагаар тодруулсан. Энэ ер нь хэр зөв зарчим юм бэ. Эрэлт, хэрэгцээ байгаа нь үнэн. Гэхдээ түүнийг дагасан элдэв хардлага нийгэмд их байна шүү дээ?
-Үүн дээр маш их хардлага иргэдийн дунд байгаа. “Хангай 223” орон сууцанд сугалаагаар оруулсан гэж байгаа боловч хаана хэзээ сугалаа явуулсан нь тодорхойгүй. Тиймээс өнгөрсөн жил бид журамдаа өөрчлөлт оруулаад эрэмбэлэх зарчмыг нэвтрүүлсэн. Энэ нь нээлттэй ил, тод. Төрийн албан хаагчид ажилласан жилээрээ, ахмадууд бол насны эрэмбээр, Хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд хөдөлмөрийн чадвар хэдэн хувь алдсан зэргээрээ эрэмбэлэгдэнэ. Залуу гэр бүлийн хувьд мэдээж олон хүүхэдтэй айл нь хамрагдана гэх жишээтэй. Ингээд эрэмбэлчих юм бол хэн ч маргахгүй. Дуусаагүй байрууд ашиглалтад ороод түрээсийн орон сууцны санд шилжлээ гэхэд журам өөрчлөгдөх эсэхийг хэлж мэдэхгүй байна.
-Өрийг дарахад ямар, ямар ажил хийх вэ. Өрөө дарж байж ажил урагшлах байх?
-Үнэн. Олон улсын хөрөнгө оруулагчдаас санхүүжилт хүсэхээр тайлангаа өг гэдэг. Тайлан өгөхөөр баахан өртэй харагддаг. Энэ өрийг харахаараа дампуурч байгаа байгууллагад юу өгөх вэ гэдэг өнцгөөс харж байна. Тиймээс өрнөөс гаргах менежмент гаргаад ажиллаж байна. Гэхдээ бидэнд төрөөс авах авлага бас бий. Энэ хөрөнгүүдийг Засгийн газар шийдвэрлээд өгвөл дахиад 100 орчим тэрбум төгрөгийн өр барагдана. Нэг талаараа төр орон сууц худалдаж авчихаад эргээд энэ мөнгийг ТОСК-д шилжүүлж өгөх ёстой байдаг. Гэтэл өнөөдрийг хүртэл нэг ч төгрөг шилжээгүй.
-500 сая ам.долларыг агаарын бохирдол болон орон сууцны бүтээн байгуулалтад зарцуулахаар болсон. Энэ санхүүжилтээс зарим асуудал нь шийдэгдэх байх?
-Үүнтэй холбогдуулан төсөл хөтөлбөрөө хамруулахаар зохих саналуудыг хүргүүлсэн. Дээр хэлсэн Чингэлтэй дүүрэгт бид гэр хорооллын нилээн том байршлыг дахин төлөвлөж, орон сууцжуулахаар ажиллаж байна. Тэгэхээр гэр хорооллын янданг бууруулж байж утааны асуудал шийдэгдэнэ. Яндан байгаад орон сууц нэмэгдээд байвал ямарч үр дүнгүй. Хамгийн зөв гарц бол тухайн гэр хорооллыг дахин төлөвлөөд, иргэдийн газрыг байраар сольж оруулах. Тэгж байж янданг байхгүй болгож чадна.
-Өмнө нь гэр хорооллын дахин төлөвлөлтөд оруулаад явж байсан. Одоо тэр газрууд нь хэвээрээ шахам байна. Зарим нь өнөө хэр нь гэр оронгүй гудамжинд гарах дээрээ тулсан тохиолдол ч байна?
-Энэ талаар нийгэмд сөрөг ойлголт байх нь аргагүй. Анхнаасаа гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийг зарлахдаа менежментийн том, том алдааг гаргасан. Тухайлбал, сонгон шалгаруултад орсон компаниудын хүчин чадлыг ялангуяа санхүүгийн байдлыг ерөөсөө тооцоолоогүй. Дахин төлөвлөлтийн ажил ер нь өөрөө хүнд төсөл. Тэр дундаа хувийн компаниудад. Тухайн компани эхний ээлжинд байшин бариад газар чөлөөлсөн иргэдэд байр болон бэлэн мөнгөөр сольсон. Тухайн айлын газрыг чөлөөлсөн бол байр ашиглалтад орох хүртэл түрээсийн байрны мөнгийг заавал өгөх ёстой. Харин ТОСК гэр хорооллын газар чөлөөлөлт хийхэд иргэнд өгөх байр нь бэлэн байсан. ТОСК цаашид ОССК-ийн байдлаар ажиллавал дахин төлөвлөлтийн компаниудыг дэмжих гарц байгаа юм уу даа гэж харж байна. Манайх дахин төлөвлөлт рүү өөрсдөө оръё гэвэл төрийг төлөөлсөн компани болохоор иргэд илүү их итгэж, төсөл хурдан хэрэгжих боломжтой. Дахин төлөвлөлтийн хүрээнд айлуудын асуудлыг яаж барагдуулах вэ гэдгийг Нийслэл, Гэр хорооллын дэд бүтцийн газарт ярьж байгаа. Байшинг нь нураасан, түрээсийн төлбөр төлөөгүй, байр олж өгөөгүй 30-100 орчим айл байгаа гэсэн. Зарим нь байрандаа орж чадаагүй ертөнцийн мөнх бусыг үзүүлсэн тохиолдол ч байсан. Энэ асуудлыг сонсоод сэтгэл минь маш их эмзэглэсэн. Энэ асуудалд анхаарлаа хандуулж ажиллана. Орон сууцных нь асуудлыг шийдвэрлэхээр манай хоёр байгууллага боломж гарцыг хайж Чингэлтэй дүүргийн нэгдүгээр бүсчлэлд ТОСК газар чөлөөлөлт хийгээд тухайн иргэдийг ашиглалтад орж байгаа 1000 мянган айлыг орон сууцанд оруулна. Газар дээр нь орчин үеийн орон сууц барина. Ер нь бол бид цаашид утааны голомтод ажиллахаар зорьж байна.
-Нийслэл, ТОСК, Гэр хорооллыг хөгжүүлэх газар гээд гурван талаасаа зүтгэвэл илүү бүтээмжтэй бас үр дүнтэй байна байх?
-Хөрөнгө санхүүдээ уягдаад байна. Бидэнд хийх ажлууд маш их байгаа. Нийслэлийн орон сууцны корпораци болон ТОСК, Нийслэлийн гэр хорооллын Дэд бүтцийн газар, Дэд бүтэц төсөл гэх мэт олон байгууллага байгаа. Бүгд нэг зүйлийн төлөө зорин ажиллаж байна. Үр дүн нь мэдээж шууд харагдахгүй ч 2020 он гэхэд тодорхой хэмжээнд харагдахаар ажиллаж байгаа. ТОСК-ийн хувьд ипотек, барилгын санхүүжилт, түрээсийн орон сууц, дахин төлөвлөлт орон нутгийн орон сууцжуулах гээд бүх л чиглэлээр ажиллаж байсан туршлагатай байгууллага.
